Ev, işyeri, arsa veya tarla… Gayrimenkul alım satımında tapu harcını düşük göstermek yaygın bir uygulama. Ancak vergi uzmanı avukat Dr. Burak Aslanpınar, bu yöntemin ağır mali ve hukuki sonuçlar doğurabileceği uyarısında bulunuyor
İşte Dr. Aslanpınar’ın değerlendirmeleri ve okurlarımızın soruları doğrultusunda hazırladığımız araştırma yazısı:
Ekspertiz Raporu Zorunluluğundan Vazgeçildi mi?
Son dönemde tüm tapu işlemlerinde ekspertiz (değerleme) raporu zorunluluğu getirilmesiyle ilgili kanun teklifinden şu an için vazgeçilmiş durumda. Ancak bu, tapuda istenilen değerin gösterilebileceği anlamına gelmiyor. Gerçek alım satım değerinin bildirilme zorunluluğu halen mevcut. Üstelik genellikle düşük gösterilen değerler, ciddi mali ve hukuki sonuçlara yol açabilir.
Gerçek Değer Zorunluluğu
Rayiç Bedel mi, Gerçek Satış Değeri mi?
Tapudaki devir işlemlerinde genellikle emlak vergisi değeri üzerinden işlem yapılıyor. Örneğin, gerçekte 6 milyon TL’ye satılan bir konut için belediyeden alınan vergi değeri 1 milyon TL ise, bu değer bildirilerek tapu harcı ödeniyor.
Oysa Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın yayımladığı rehbere göre, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı beyan edilen “gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden” binde 20 (yüzde 2) oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı, yani toplamda yüzde 4 olarak alınması gerekiyor.
Değerin Düşük Gösterilmesi Nasıl Tespit Ediliyor?
Tapuda değeri düşük gösterme durumu, IBAN incelemesi, kredi kullanımı, emsal tespiti gibi birçok yöntemle tespit edilebiliyor.
Örneğin, tapuda 1 milyon TL’ye satıldığı görünen bir gayrimenkul için alıcının banka hesaplarına 6 milyon TL yatırıldığı tespit edilebilir. Bankaların yaptırdığı ekspertiz raporları da bu tespitte kullanılabiliyor.
Ayrıca aynı binada ya da bölgede satılan benzer nitelikteki gayrimenkullerin değeri ile arada fark olması durumunda da cezalı vergi ve harç istenebilir. Ancak bu işlemlerin somut tespit ve delillere dayanması gerekmektedir, aksi takdirde mahkemeler tarafından iptal edilebilir.
Gayrimenkul Değerini Düşük Göstermenin Cezaları
Tapuda gayrimenkulün gerçek değerinden düşük gösterildiği ve bu bedel üzerinden harç ödendiği tespit edilirse, aradaki farka isabet eden harç faiziyle birlikte isteniyor. Faiz, 21 Mayıs öncesinde aylık yüzde 3.5 iken, bu tarihten itibaren aylık yüzde 4.5 olarak uygulanıyor. Ayrıca eksik ödenen harç tutarının yüzde 25’i kadar vergi ziyaı cezası kesiliyor. Örneğin, 1 milyon TL değer gösterilerek 40 bin TL tapu harcı ödenen bir konut satışı gerçekte 6 milyon TL’ye yapıldıysa, aradaki 5 milyon TL farka isabet eden tapu harcı olan 200 bin TL ve bu tutarın yüzde 25’i olan 50 bin TL ceza faiziyle birlikte talep ediliyor. Eksik ödenen tapu harcından hem alıcı hem de satıcı sorumlu tutuluyor.
Ek Vergiler ve Cezalar
Tapu harcına ilişkin ceza ve faiz, buzdağının görünen kısmı. Değerin düşük gösterildiği tespiti yapıldıktan sonra gayrimenkulün alım satımı arasındaki fark üzerinden alınan gelir vergisi veya kurumlar vergisi de faiziyle birlikte isteniyor. Burada verginin 1 katı yani vergi kadar vergi ziyaı cezası da kesiliyor.
Gayrimenkulü Kaybetme Riski
Gayrimenkul üzerinde paydaşlık olduğu takdirde, gayrimenkulün satılması aşamasında bu paydaşın önalım (şufa) hakkı bulunuyor. Tapuda evin değerinin düşük gösterilmesi halinde paydaşlar, gösterilen düşük bedel üzerinden önalım hakkını kullanarak gayrimenkulü satın alabilir. Bu durumda, gerçekte 6 milyon TL’ye satılan gayrimenkulü 1 milyon TL’ye kaybetmek mümkün. Ayrıca, ‘tasarrufun iptali’ bakımından da risk söz konusu. Değer düşük gösterilerek satış yapıldığında, satış işlemini gerçekleştiren tarafın alacaklıları satış işleminin iptalini talep edebilir.
Pişmanlık Zammı ile Düzeltme
Daha önce tapu işlemi yapılmış olanlar için iş işten geçmiş değil. 1989/7 Sıra No’lu VUK İç Genelgesi ile tapuda değeri düşük gösterilen bir gayrimenkul için aradaki tapu harcı tamamlanması, ödemenin geciktiği her ay için (21 Mayıs 2024’ten itibaren aylık yüzde 4.5) pişmanlık zammı ile birlikte ödenmesi halinde gayrimenkulün tapudaki değeri tekrar yükseltilebiliyor.
Geriye Dönük Yapılandırma ve Tapu Harçlarının Düşürülmesi
Tapu harçlarının geriye dönük düzeltilmesine olanak tanıyan kanuni düzenlemeler yapılabilir. Ayrıca, ekspertiz raporu zorunluluğu ve tamamlayıcı düzenlemelerle tapu kayıtlarının gerçeğe uygun hale getirilmesi sağlanabilir. Tapu harçlarının toplamda yüzde 1 veya 0.5 gibi makul bir orana çekilmesi, tapuda işlem yapanların riske girmek yerine makul tutarı ödeyerek güvende kalmalarını sağlar. Böylece toplam harç ve vergi tahsilatı artacaktır. Çünkü “Çok vergi, vergiyi öldürür.”
