Piyasa değeri bir gayrimenkulün pazarda alım satım değerini ifade eder. Piyasada her an değişiklik olabilmektedir. Bu değişiklikleri daha önceden öngörebilmek açısından piyasa değer tespiti yapılması gerekmektedir.
PİYASA DEĞER TESPİTİ NEDİR?
Bir gayrimenkulün veya gayrimenkul projesinin, pazara hakim, tecrübeli ve uzman kişiler tarafından, alım satım işlemine konu olan gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerinin tespit edilmesi için raporlarının oluşturulmasına denmektedir. Piyasanın sürekli olarak değişiklik gösterebilmektedir ve bu doğrultuda, doğru yatırım stratejileri oluşturulmalı ve piyasanın aksi yönünde hareket edilmemelidir.
PİYASA DEĞER TESPİTİ NASIL YAPILIR?
Gayrimenkullerin piyasa değer tespitinin yapılması, diğer benzer gayrimenkullere göre yapılmaktadır. Bir önceki benzer gayrimenkul ile yapılan mukayesesine ve cari fiyat talebine ve tekliflerine dayanır. Bu şekilde yapılan raporlama ile gayrimenkulün piyasa üzerinde etkisini yani piyasanın gayrimenkule karşı gösterdiği reaksiyon ortaya çıkmış olmaktadır.
İşinde uzman ve tecrübeli kişiler tarafından gerçekleştirilen raporlamalar ile piyasa değerlemesi doğru, tutarlı ve objektif şekilde gerçekleştirilmektedir. İşinde uzman kişiler ile taşınmazlar arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde genelde taşınmazların gerçek fiyatları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel değişimler de dikkate alınarak ayarlamalar bu değişikliklere uygun şekilde yapılmalıdır. Satılan taşınmazların birbiriyle karşılaştırılması her zaman en mantıklı temeli oluşturmaktadır.
Taşınmaz varlıklar, bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından, benzer taşınmazlar ile bu faktörlerin farklılıkları karşılaştırılarak, nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Dikkate alınan taşınmaz varlıkların çokluğu, piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları, minimum düzeye çekmektedir.
Her taşınmazın raporlanması yapılmalıdır. Diğer satılan taşınmazlar ile karşılaştırılmasında ele alınan faktörler şu şekildedir: Değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.
PİYASA DEĞER TESPİTİ SÜREÇLERİ NELERDİR?
Piyasa değerinin tespit süreci şu şekilde işlemektedir:
Gayrimenkul için piyasanın tanımlanması gerekir.
Taşınmaz varlıklarda, bu mülk türü için gayrimenkul piyasa şartlarının incelenmesi gerekir.
Piyasa analizinin belirlenmesinden sonra ise piyasası belirlenen ve piyasa şartları incelenen gayrimenkul için talep ve rekabete dayalı arz arasındaki ilişkiyi araştırmak gerekmektedir.
PİYASA DEĞERİNİN TESPİTİNDE HANGİ HUSUSLAR GEÇERLİ SAYILMAKTADIR?
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler, taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya nakit benzeri unsurlarla yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
